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2022年3月31日
マンション・アパートのオーナー様必見！外壁塗装で入居率アップを目指しましょう
新築で入居募集した頃は引っ切り無しに問合せがあったけれど、今じゃ空室が目立つ…こんな悩みをお持ちのマンション・アパートのオーナー様はいらっしゃいませんか？
マンション・アパートも戸建て住宅と同じように、定期的なメンテナンスを施さないと、どんどん老朽化が進みます。そうなると残念なことに、募集をかけても入居希望者は現れず、当然ながらメンテナンス費用は捻出できなくなります。まさに負のループ状態に陥るわけです。このような状態になる前に、入居率アップを目指す、外壁塗装について考えてみましょう。
どうして空室が埋まらないのか？
空室がなかなか埋まらない代表的な原因をご紹介していきます。ご自分のマンション・アパートが該当していないかチェックしてみましょう。
近隣の類似物件よりも家賃が高い
賃貸物件のマンション・アパートの家賃は、建物の築年数や劣化状況、導入設備などの要件はもちろんのこと、オーナー様の意向が反映されているため、よく似た条件のマンション・アパートでも賃料設定に差が生じてしまう場合があります。
条件がほぼ同じ物件が2つある場合、支出を減らすために賃料設定の安い物件を入居希望者は選択するのが一般的です。つまり、周辺に存在するライバル物件の情報収集をせずに、自分の意向だけで家賃を決めてしまうと他よりも高くなっているということになり、入居希望者は安い物件に流れなかなか空室が埋まらない事態になります。
家賃設定の見直しを検討しましょう！
周辺の似た物件よりも家賃が高くなっている場合、賃料設定の引き下げを検討すべきでしょう。家賃設定を下げることは、収入が減少することになります。
キャッシュフローが悪化してしまう恐れもありますので十分に検討したうえで決断しましょう。
物件管理・清掃が疎か
・ゴミの収集ボックスにゴミが山積み、溢れている。
・郵便箱からチラシが多数落ちている。
・植栽が伸び放題、通り道を塞いでいる。
・エントランスのタイルが割れている、欠落している。
このように集合住宅における共用部分の管理が行き届いていないと、入居を敬遠されてしまいます。
管理会社の見直しを検討しましょう！
共用部分について、清掃などの基本的な管理が行き届いていない場合は、管理会社の見直しを行った方が良いでしょう。
現在の管理会社にどのような不満があるのかをまとめておき、次の管理会社に対応が可能か否か確認してみましょう。
適切な時期に修繕がされてない
マンション・アパートに限らずどのような建物でも、時間の経過とともに劣化が進行してしまいます。マンション・アパートも、外壁や屋根などの外装部分の劣化や各居室の設備の劣化は進みます。物件の劣化に対して、適切な修繕を行っていない場合は、それが原因で空室が埋まらないことも十分に考えられます。
賃貸物件の修繕に関しては、物件オーナー様にゆだねられています。そのため少しでも支出を減らすという考えで、不具合や故障などの問題が生じてから対処すれば良いと考えているオーナー様が多いようです。
適切な時期に修繕が行われていない物件は、築年数以上に古く見えてしまうという場合があり、居室内を綺麗に整えていても物件全体の外観が悪いことで、入居希望者から敬遠されてしまうこともあります。
適切な修繕を行いましょう！
適切な修繕が行われていないことから、物件が古く見える場合、劣化状況に応じた適切な修繕を行いましょう。これが空室の原因であれば、修繕をタイミング良く行っていくことで、空室が埋まっていくことも考えられます。
外壁・屋根の外装リフォームで気を付けること
自宅とは、デザインも建物大きさも異なるマンション・アパートの外装リフォームを検討する際には、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。
塗料選び
塗料選びは、マンション・アパートの外観を印象付けるうえでは、とても重要なポイントです。自宅の外壁塗装の場合は高品質な塗料を選びたいところですが、マンション・アパートなどの収益物件ではコストがそのまま利回りに影響します。
戸建てよりも塗装面積が大きいため、工事費用は200～300万円台が多いようです。塗料の種類で塗装の持ちが変わるのはもちろんですが、光触媒塗料のように汚れが付きづらく、自浄作用のある塗料もあります。長く保有する収益物件ならば、長い目で見て質の良い塗料を使ったほうが費用対効果が高い場合もあります。
高級感を保って家賃をキープしていくのか、割安な家賃で部屋を提供するのかにより選ぶ材料が変わってきますので、塗装専門のプロに相談しましょう。
色選び
塗料に次いで悩むのが色選びではないでしょうか。自宅の場合は落ち着いた色合いで塗装すること方がが多いですが、マンション・アパートの収益物件は、黄色やピンク、水色、グリーンなど、「内見したい！」と思わせるための華やかな色で塗装することも重要なポイントです。
そのために、入居者ターゲットを考えた色選びが必要です。
男性が多い物件なら青系、女性をターゲットにするならパステル系、ビジネスマンを意識するなら茶や紺などシックな色合いなど、様々です。郊外であまりに鮮やかな色で塗装をしてしまい、入居を敬遠されてしまうという事例もありますから、物件の周辺環境を見渡して、浮いてしまわないかを考えることも必要です。
まとめ
外装リフォームをするタイミングは築年数が10年過ぎたころと一般的には言われています。マンション・アパートの収益物件の場合はメンテナンスの時期が来たから塗装するのはもちろんですが、その物件の投資戦略に沿って外装リフォームを考えなければなりません。
空室が埋まらいなどの悩みをお持ちのオーナー様、まずは外装リフォームをする為に、どれくらいの予算が必要になるのか見積りを依頼してみませんか。入居率アップのために、まずは電話をかける一歩から始めてみましょう。
